[kolkhoznik]

Время от времени появляются свободные деньги часть из которых хоталось бы вложить в покупку земли. Вопрос - цена? Например на доске объявлений попадаются варианты, но при примитивном подсчёте рентабельности проекта выясняется, что рентабельность за минусом налогов и без учёта рисков составит 5-10% годовых, что по нашей жизни не катит. Итак - какова справедливая цена с/х земли в собственности?

[Protein]

5-7 тыс.руб/га

[kolkhoznik]

Я где-то так и думал. Купить бы у фермера или какого-то другого собственника 200-500-... ;) га в Ростове-Воронеже и отдать, возможно ему же, в аренду лет на 5 с ежегодной арендной платой в 15-18% от суммы сделки. Есть ли рынок земли в принципе?

[СТАЛКЕР]

5-7 Т РУБ ЭТО ЦЕНА НА НЕУГОДЬЯ НОРМАЛЬНАЯ ЗЕМЛЯ НА ЮГЕ РОСТ ОБЛ СТОИТ 20-40 Т РУБ ЗА ГА

[kolkhoznik]

Цена - всегда разговор особый, но всё равно интересно.

[Protein]

Купить пока не получится - цена спроса 10-40 тыс.руб/га. Вот если кризис затянется, то, возможно, пойдет процесс сближения.

[kolkhoznik]

В принципе, любая цена возможна, если есть ненулевой арендатор с необходимым шлейфом техники, складских, ремонтных и пр. мощностей. Предполагаемая схема это не покупка в чистом виде т.к. инвестор заведомо не имеет в месте расположения земли того, что имеет арендатор. Это некий вид совместной деятельности. 2 ограничения - 1) всё ж какое-то обоснование цены должно быть с точки зрения затрат и урожайности и 2) объём денех у инвестора. Например, переписывался тут по одному предложению - земля в аренде цена (условно) 25 млн. На мой вопрос: "А что, при такой высокой цене арендатор платит 5, чтоб у арендодателя за минусом налогов и рисков оставалось побольше 3?" - 15% годовых на вложенное. Ответа не последовало. Т.е. чел предлагает купить за 25, зная заранее, что арендатор заплатит 1-2. Типа, 5-10% годовых? Пусть купит себе петуха и морочит ему голову. :))

[Августин]

вам и не понять разбег 5 млн. - 25 млн. именно по той причине что у вас и нет того самого шлейфа техники чтоб на ней что то сделать))) так что про петуха вы правильно сказали только там даже не питух а гусь был, и фермер вам не идиот чтоб платить вам деньги за то что вы землю купили а если даже и купите поверьте вам самим придётся её обрабатывать

[kolkhoznik]

Августин, объясните мне тогда - если я покупаю что-либо за 10 млн. руб, то какова справедливая цена сдачи этого имуществава в аренду? 100 тысяч рублей что-ли? ;) Я понимаю, что нельзя требовать отдачи в 20-30% годовых, но уж 15-18-то дйте.

[caustic]

Я понимаю, что нельзя требовать отдачи в 20-30% годовых, но уж 15-18-то дйте. --------------------------- Фраза "уж 15-18 дайте" говорит, что вы ждете от любого бизнеса некой минимальной доходности. Но так не бывает. Доходность везде различная и она всегда коррелирует с риском. Соответственно, надо представить себе, что рискованнее сейчас - купить землю или положить на депозит (15-18 банки сейчас дают). Я не знаю точного ответа на этот вопрос, но если вы не хотите отдать деньги в банк, который обещает искомую доходность, из-за рисков и считаете вложение в землю менее рискованным занятием - то ваши ожидания доходности тогда должны быть ниже.

[kolkhoznik]

caustic Если бы я говорил о доходности бизнеса, тогда я б купил колхоз и далее по тексту. Меня интересует покупка и сдача в аренду. Может ли купленное за 100 рублей сдаваться при здравом уме за 1 рубль в год? Очевидно, что нет. Ну а какова тогда стоимость? Где соотношение? 100 к 5? Или 100 к 10? Должно же быть логичное объяснение. Пытаюсь заморочиться этой темой. ;)

[caustic]

Может и легко, особенно в кризис. Посмотрите на ситуацию с коммерческой недвижимостью. Ставки все падают и падают. Но продавать себе в убыток - и инвесторы, не желая фиксировать убыток, сдают "за рубль", ожидая, что доходность вырастет в будущем. Да и во время экономического роста тоже бывает. Например, инвесторы в московскую недвижимость в 2005-06 гг не всегда даже сдавали квартиры в аренду, платя при этом коммуналку и налоги месяцы а то и годы. Им вполне хватало доходности от роста цен на метры. -------------------- Так и землей - согласившись сейчас на некий небольшой доход, вы вполне себе можете выиграть намного больше в будущем, от роста стоимости актива. Я думаю, вы этого и ожидаете, иначе бы просто положили свои деньги на депозит в один из крупнейших банков и не заморачивались.

[kolkhoznik]

Смотрите - накаркаете падение цен в зерне, пропорциональное аналогичному в недвижимости. ;)

[ДжериЛи]

если по аналогии с московской недвижимостью, то квартира стоимостью 3 000 000 руб (1-ка) сдавалась до кризиса ( с хор.ремонтом и мебелью) за 30 000 ( сейчас дешевле на 5-8 тыс) итого соотношение 100 к 1 и в здравом уме как подумал каустик...выгодно это или нет? Я думаю правильно еще было бы считать рост цен недвижимости в долгосрочном прогнозе, т.е. плюсовать к ежемесячным выплатам. потому как 15 лет назад стоимость квартиры составляла 12 тыс.у.е а теперь при продаже ее будет составлять 120-150 тыс.у.е , что в совокупности с ежемесячными платежами поди не плохо :)

[Степь ковыльная]

ДжериЛи рост цен недвижимости в долгосрочном прогнозе, Мож к дохтуру? Какой рост?! Завалица всё в ж... Население стремительно нищает, причём Россия - не во главекэтого движения. Деньги - главная ценность, но тока не на депозите, а в быстром обороте, ну уж, на крайняк, та же земля.

[caustic]

Ошибаетесь, деньги сейчас м.б. еще чего-то и стоят, но вот сколько будут они стоить даже через год вам никто уверенно не скажет. Поэтому главная ценность сейчас - активы, способные генерировать операционный доход, вне зависимости от стоимости денег. В РФ земля в зернопроизводящих регионах вполне себе выглядит таким активом.

[ДжериЛи]

Степи ковыльной..".население стремительно нищает"... вы о каком населении вообще? о том что утро с чекушки начинает? или о населении США ?...Мне думается, что кризисы начинаются и заканчиваются, все дело во временном лаге...Деньги о коих Вы говорите - это всего лишь цветная бумага- равносильно бусам за которые "колумбовы" герои скупали золото. И если Вы заметили "странную особенность" то видимо кризис имеет две стороны . Пока одни "рефлексируют и депрессируют" на темы кризиса, другие скупают враз подешевевшие активы и долговые обязательства. С чего бы это? Наверное эти дурачки жаждут ускорить свою собственную кончину,да?...Может кризис это как раз шанс что бы подняться выше, хватануть больше? А Вы все про "фантики", керенки, николаевки ,гайдаровки... и бусы :)

[Орловчанин]

100 к 1 в Вашем примере про квартиру - это ежемесячная рента :). В с/х средства гораздо дольше оборачиваются :) Так что сравнивать оборачиваемость средств в операциях с недвижимостью и в с/х не приходится... И выбор между ними в плане вложения средств очевиден. Разве что за с/х говорит вечность земли и конечность недвижимости. И то - первое точно не в России... :)

[Protein]

по-моему ошибочно относить землю к гарантированным ликвидным инвестициям (тип тихая бухта). скорее, земля (пахотная) относится к средствам производства, а если вы сами не хозяйствуете, то сомнительно, что удастся выгодно сдавать в аренду, тем более, без риска утраты с любым пакетом документов. Купите любой завод, цементный например, и сдайте в аренду - результат будет либо его "уездят в ноль", либо, если дело пойдет у арендатора - заберут. А реальная арендная ставка на землю на рынке 2,5-3,5 тыс.руб. (400-600 кг.фуража, 20 кг масла, 20 кг сахара, налог на землю, вспашка огородов, похоронные и свадебные) на пай 4-5 га (по минимальной рыночной цене 10 тыс.руб/га - 40 - 50 тыс.руб.). Итого максимум 8% годовых, а реально меньше 3%. И если вы приняли решение разорвать договор аренды на 49 лет с пайщиком и выкупить в собственность, то только потому, что уболтали пайщика продать за недорого или деньги лишние появились. Ну, и еще причины типа: защита от рейдерства, планируемые значительные улучшения (типа мелиорация), перевод в другую категорию и проч.

[kolkhoznik]

по-моему ошибочно относить землю к гарантированным ликвидным инвестициям В том-то и дело, что и ликвидность земли не высока, и доходность как актива так себе, а рынка нет. В любом случае - мой интерес сохраняется. Посмотрим.